Новый закон защитит добросовестных приобретателей

С 1 января вступили в силу поправки в Гражданский кодекс.

Поправки в Гражданский кодекс направлены на защиту прав добросовестных приобретателей жилья, а также изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, существенно скорректировавшие порядок получения государственной компенсации за утрату добросовестным приобретателем жилого помещения.

Например, возможны такие обстоятельства. Человек купил квартиру, соблюдая все нормы закона, вселился и проживает в ней, при этом другого жилья у него нет.

Но вдруг ему приходит повестка в суд об истребовании имущества из незаконного владения. Оказывается, у приобретенной недвижимости имеется законный собственник, который знать не знает о покупке, и ему ничего не остается как требовать возврата своего имущества.

То есть, и «старый», и «новый» собственники оказались пострадавшими.

Встает вопрос о том, кого по закону суд может признать добросовестным приобретателем.

П. 6 ст. 8.1 ГК, посвященной госрегистрации прав на имущество, дополнен указанием на то, что приобретатель недвижимости, полагавшийся при ее приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на соответствующую недвижимость.

Если перед сделкой гражданин проверил приобретаемый объект недвижимости и через ЕГРН запрашивал актуальные данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений, – это доказывает его добросовестность.

Напомним, процедуры проверки через центры «Мои документы» доступны и просты, для получения необходимой информации разрешение владельца недвижимости не требуется.

Выписка ЕГРН - документ содержит информацию как открытого, так и закрытого характера, некоторые сведения доступны широкому кругу лиц, закрытые может получить только собственник недвижимости.

- сведения о личности, владельце объекта недвижимости

- общее описание и в деталях касаемо объекта (квартира, дом и т.д.)

- характерная правовая информация о собственниках если их не один, с указанием долей

- законное основание на право эксплуатации объекта

- правопритязания, т.е. сведения о других лицах которые могут претендовать на объект недвижимости по решению суда.

- перечень документов которые устанавливают права собственности (договора купле-продажи, дарения, наследования и т.д.)

- расширенные данные о движении прав собственности за все время

- сведения о состоянии здоровья (способности и дееспособности) каждого из собственников

- банковские сведения

- сведения содержание нотариальную и адвокатскую тайну

На что может рассчитывать лишившийся жилья добросовестный приобретатель по новому закону?

В тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа, может требовать компенсацию за счет государства.

Хочется напомнить, что граждане могут запретить совершение сделок без личного участи с принадлежащими им объектами недвижимости.

С заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия может обратиться только собственник объекта недвижимости или его законный представить (родители, опекун, попечитель). Лицо, действующее по доверенности, такое заявление подать не может!

Заявление подается через центр «Мои документы» по установленной форме. Заявление, представленное не по установленной форме и в порядке, не установленном законодательством, не может являться основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). По результатам внесения записи о невозможности государственной регистрации без личного участия подготавливается соответствующее уведомление, которое отправляется заявителю – собственнику объекта недвижимости - одним из следующих способов:

- по адресу электронной почты, указанной в заявлении либо содержащемуся в ЕГРН;

- посредством почтового отправления документа на бумажном носителе по адресу, указанному в заявлении либо содержащемуся в ЕГРН, либо в МФЦ где было подано заявление.